یك كارشناس پیش بینی كرد

سهم مسکن از هزینه خانوار 60 درصد است

سهم مسکن از هزینه خانوار 60 درصد است به گزارش ساسان گستر یک کارشناس بازار مسکن با اعلان اینکه نرخ اجاره نشینی شهری در کل کشور از 18 درصد در سال 1365 به 38 درصد در سال 1395 رسیده است اظهار داشت: طبق آمار سال 1398 در تهران 42 درصد مردم مستاجر بوده اند و احیانا هم اکنون تعداد مستاجران از مالکان بیشتر شده است.


علیرضا ذوالفقاری در گفت و گو با ایسنا اظهارکرد: در برنامه ارائه شده وزیر راه و شهرسازی تحت عنوان «نهضت توسعه مسکن و شهرسازی مردم پایه مبتنی بر عدالت و پیشرفت» کمتر دیده می شود که به بحث اجاره مسکن پرداخته شده باشد، بگونه ای که از ۱۴ چالش پیش روی حوزه مسکن که برای آنها اقدامات قابل انجام مشخص شده اند، تنها یک مورد به بحث اجاره املاک مسکونی پرداخته است.
وی ادامه داد: سوال این است که آیا این تمرکز بالا بر ساخت و عرضه مسکن تمامی نیاز خانوارها در این عرصه را برطرف می کند؟ آیا لازم نبود بیش از این به بحث اجاره نشینی و این بازار پر تلاطم توجه شود؟ سیاست های دولت در این بازار چه تاثیری در وضع معیشت مردم خواهد گذاشت؟
این کارشناس بازار مسکن بیان کرد: همانطور که در برنامه ارائه شده توسط وزیر راه و شهرسازی و در گزارشات مرکز ملی آمار ایران مشخص شده، میزان اجاره نشینی در شهرهای بزرگ به شدت در حال افزایش می باشد، بگونه ای که سهم مستاجران شهری طی سالهای ۱۳۶۵ تا ۱۳۹۵ از ۱۸ درصد به ۳۸ درصد افزوده شده است. این در شرایطی است که بر اساس گزارش مرکز ملی آمار در سال ۱۳۹۸ در کلان شهر تهران شاهد نرخ ۴۲ درصدی اجاره نشینی بوده ایم. پیش بینی می شود با عنایت به افزایش قابل توجه قیمت املاک از سال ۱۳۹۸ تا کنون، نرخ اجاره نشینی همچنان به روند صعودی خود حتی با شیب بیشتر ادامه داده باشد. بگونه ای که شاید بتوان گفت هم اکنون شهرنشینان، به ویژه در کلان شهر تهران، بیشتر اجاره نشین هستند تا مالک.

سهم تا ۶۰ درصدی هزینه مسکن در سبد خانوار
ذوالفقاری با اشاره به اینکه افزایش قابل توجه نرخ های اجاره بها شرایط را روز به روز برای مستاجران مشکل تر کرده است اظهار داشت: طبق گزارشات مرکز ملی آمار در سالهای اخیر سهم هزینه مسکن از کل هزینه های خانوار رو به افزایش بوده است، بگونه ای که در سالهای ۱۳۹۵ و ۱۳۹۶ سهم مسکن از هزینه خانوار ۴۴ درصد اعلام شده، در سال ۱۳۹۷به ۴۶.۸ درصد رسیده و در سال ۱۳۹۸ برابر با ۴۹.۹ درصد بوده است. طبق بررسی های صورت گرفته و تحلیل داده های بدست آمده از سامانه های ملکی تخمین زده می شود که این عدد در سالهای ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ نیز افزایش چشم گیری داشته بگونه ای که هم اکنون احیانا بین ۵۵ تا ۶۰ درصد از هزینه خانوار خرج هزینه مسکن می شود.
وی تصریح کرد: افزایش وحشتناک هزینه مسکن (اجاره بها) نسبت به درآمدهای خانوار سبب شده بحث اجاره بها تبدیل به یکی از اصلی ترین دغدغه های خانواده های شهری، به خصوص در کلان شهر تهران تبدیل گردد و نیاز به توجه به این بخش بیش از پیش شود.

بنگاههای اجاره داری حرفه ای تشکیل شود
این کارشناس بازار مسکن، اجاره داری حرفه ای را همچون برنامه های کنترل این بازار دانست و اظهار داشت: دولت به پشتیبانی از ایجاد و توسعه بنگاه های اجاره داری حرفه ای با استفاده از مشوق های مالیاتی تخفیف عوارض و واگذاری اراضی دولتی بصورت اجاره طولانی مدت بپردازد. هرچند این طرح می تواند در طولانی مدت به کاهش قیمت اجاره بها کمک نماید، اما نیازمند زیرساخت های قوی است و به نظر نمی رسد در کوتاه مدت بتواند تاثیر چندانی در سهم مسکن از هزینه ها خانوار داشته باشد.
ذوالفقاری اظهار داشت: از دیگر نکاتی که در طرح ارائه شده بر آن تاکید گردیده است، گرفتن مالیات از خانه های خالی است که از دولت دوازدهم آغاز شد و مورد تصویب مجلس قرار گرفت. هر چند انتقاداتی به این طرح وارد است و نحوه پیاده سازی آن خیلی مشخص نمی باشد، اما ممکنست تاثیرات هیجانی در بازار اجاره مسکن داشته باشد و حداقل برای زمانی محدود موجب کاهش نرخ اجاره شود. منتقدان این طرح نیز معتقدند تبعات آن در بازار مسکن مبهم است و ممکنست موجب شود مالکان فشار بیشتری به مستاجران بیاورند تا قسمتی از ضرر خود از این طرح را جبران نمایند.
وی ضمن اشاره به موضوع افزایش دوره زمانی قراردادهای اجاره مسکن از یک سال به سه تا پنج سال که توسط وزیر راه و شهرسازی مطرح شده اضافه کرد: قبل تر نیز شاهد این نوع طرح های دستوری در بازار اجاره بوده ایم بگونه ای که برای مثال طبق دستور ستاد ملی مقابله با کرونا سقف افزایش اجاره بها در سال ۱۳۹۹ برابر با ۲۵ درصد در نظر گرفته شد. اما آنچه در بازار مشاهده شد این بود که مالکان به طرق مختلف از اینگونه قوانین سرپیچی می کنند. می توان حدس زد این طرح نیز با عنایت به این که فقط در قراردادهای جدید قابل اعمال است در نهایت کمک چندانی به مستاجران نکند.

سیاست های بازار آزاد در کوتاه مدت جواب نمی دهد
بگفته ذوالفقاری، سیاست های بازار آزاد نیز که برخی اقتصاددان ها بر آن تاکید زیادی می کنند، هر چند در بلندمدت موجب توازن در بازار و برقراری قانون عرضه و تقاضا می شود، اما در کوتاه مدت دردی از مستاجران در جامعه دوا نمی نماید. چه بسا موجب افزایش قابل توجه قیمت ها شود و اوضاع از آنچه حالا هست نیز برای اجاره نشینان، که غالبا قشر کمتر برخوردار جامعه هستند نیز مشکل تر شود. بدین سبب پیشنهاد می شود دولت در این امر دخالت کند و با سیاستگذاری های درست این بازار پر تلاطم را کمی مدیریت نماید.

در آمریکا هم برای اجاره بها سقف تعیین می کنند
این کارشناس اظهار داشت: دولت های مختلف برای تنظیم بازار اجاره در کلان شهرها از طرح هایی موسوم به "کنترل اجاره بها" بهره برده اند. در این طرح ها دولت با اعمال محدودیت هایی برای سقف میزان اجاره خانه ها و تعیین سقف افزایش اجاره بها برای خانه های تمدیدی، شرایطی برای افراد کمتر برخوردار جامعه فراهم می آورد که بتوانند از پس هزینه های مسکن در کلان شهرها بربیایند. مدیرعامل سامانه کیلید اضافه کرد: حتی دولت آمریکا که مدافع سرسخت بازار آزاد است، در بحث اجاره در شهرهای بزرگ همچون نیویورک، نیوجرسی، کالیفرنیا، مریلند و واشنگتن، به دلیل شکست بازار آزاد مبادرت به ورود و کنترل بازار اجاره بها کرده است.
وی اظهار نمود: با عنایت به افزایش نرخ اجاره نشینی و سهم بالای اجاره بها در هزینه های خانوار دولت باید برای پشتیبانی از مستاجران در کوتاه مدت، به شکل جدی مبادرت به کنترل بازار اجاره املاک مسکونی کند. این کنترل هم شامل قراردادهای بلندمدت، هم مالیات بر خانه های خالی و هم تعیین «اجاره بهای عادلانه» املاک می شود. همین طور این کنترل ها باید تا وقتی که سیاست های سمت عرضه و ساخت مسکن به نتیجه برسند ادامه پیدا کند.

استفاده از هوش مصنوعی برای تعیین اجاره بها
ذوالفقاری راهکارهایی همچون استفاده از هوش مصنوعی و تحلیل داده ها را در تعیین اجاره بهای عادلانه، موثر دانست و اظهار داشت: این امکان برای دولت ها به وجود آمده که بتوانند بدون نیاز به کارشناسان زیاد بصورت کاملا خودکار تخمین نسبتا دقیقی از قیمت املاک مسکونی (به خصوص در سطح کلان شهرهایی همچون تهران) و همین طور قیمت اجاره بهای آنها داشته باشند. وزارت راه و شهرسازی دولت سیزدهم نیز می تواند با به کارگیری بخش خصوصی، اقداماتی در جهت تعیین اجاره بهای عادلانه املاک مسکونی انجام دهد. بگونه ای که بطور واضح برای تمامی افراد جامعه مشخص باشد اجاره بهای عادلانه هر ملک، با عنایت به شرایط موجود در بازار، در چه بازه قیمتی است.
این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: از جانب دیگر دولت باید مشاوران املاک را ملزم به ثبت تمامی قرار دادهای املاک در سامانه ثبت اسناد و گرفتن کد رهگیری برای آنها کند و از سویی دیگر اقدامات جدّی در جهت اجرائی شدن قانون مالیات خانه های خالی انجام دهد. سپس از خانه هایی که مبلغ قرارداد اجاره آنها بیش از مبلغ اجاره عادلانه اشان ثبت شده است، بصورت پله ای گرفتن مالیات کند تا مشوقی باشد که مالکان با قیمتی عادلانه مبادرت به اجاره ملکشان کنند.
وی اظهار داشت: در صورتیکه مالک ها خانه هایشان را خالی بگذارند، موظف به پرداخت مالیات خواهند بود که این امر موجب تشویق آنها به اجاره ملکشان می شود، در صورتیکه برای اجاره نیز مبالغ غیر عادلانه ای در نظر بگیرند، مازاد مبلغ را به اداره مالیات پرداخت خواهند کرد که این نیز خود انگیزه ای خواهد بود برای آنها که ملکشان را با قیمت عادلانه اجاره دهند. همین طور در صورتیکه مالکان مبادرت به اجاره ملک خود با قیمتی کمتر از قیمت عادلانه آن بکنند، می توانند از معافیت های مالیاتی در سایر فعالیتهای اقتصادی خود بهره ببرند.




منبع:

1400/06/20
21:39:20
5.0 / 5
207
تگهای خبر: آمریكا , بازار , دولت , سیاست
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب
نظر شما در مورد این مطلب
نام:
ایمیل:
نظر:
سوال:
= ۹ بعلاوه ۳
sasangostar ساسان گستر صادرات و واردات
sasangostar.ir - حقوق مادی و معنوی سایت ساسان گستر محفوظ است

ساسان گستر

مرکز بازرگانی و واردات و صادرات